Wie hoch darf die Mieterhöhung maximal sein?

Bei Bestandsmieten gilt eine Kappungsgrenze innerhalb von drei Jahren: in vielen angespannten Märkten 15 %, sonst 20 %. Zusätzlich müssen Fristen seit der letzten Erhöhung eingehalten und die Erhöhung formal begründet werden.

Gilt die Kappungsgrenze auch bei Modernisierung, Index- oder Staffelmiete?

Modernisierungen, Index- und Staffelmieten folgen eigenen Regeln. Bei Modernisierung ist eine Umlage bestimmter Kosten möglich; Indexmieten richten sich nach dem Verbraucherpreisindex; Staffelmieten folgen dem vertraglich vereinbarten Stufenplan.

Welche Fristen muss ich bei einer Mieterhöhung beachten?

Zwischen zwei Erhöhungen muss i. d. R. mindestens ein Jahr liegen; die neue Miete wird typischerweise nach rund 15 Monaten seit der letzten Erhöhung wirksam. Prüfe zusätzlich die formalen Anforderungen des Schreibens und den maßgeblichen Mietspiegel.

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Fachlich geprüft | Stand: 01.05.2026

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Ein Brief mit der Forderung nach mehr Miete sorgt schnell für Existenzängste. Doch Vermieter können die Miete nicht einfach nach Belieben erhöhen. Das Gesetz zieht hier klare mathematische und zeitliche Grenzen ein, um Mieter vor ausufernden Kosten und plötzlichen Preissprüngen zu schützen. Leider werden diese Grenzen in der Praxis oft ignoriert.

Bringen Sie in Sekunden Licht ins Dunkel. Mit unserem Schnell-Check (Grobraster) prüfen Sie sofort, ob die geforderte Mieterhöhung rein rechnerisch überhaupt zulässig ist. Das Tool berechnet für Sie die prozentuale Steigerung, prüft die Kappungsgrenze (15 % oder 20 %) und warnt Sie, falls die gesetzlichen Sperrfristen nach § 558 BGB nicht eingehalten wurden. So wissen Sie sofort, ob sich ein Widerspruch lohnt.

WICHTIG: Sperrfristen & Kappungsgrenze (§ 558 BGB)

Für die reguläre Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gelten strenge rechnerische Vorgaben:

Jahressperrfrist: Ihre Miete muss zum Zeitpunkt, an dem das Erhöhungsschreiben bei Ihnen ankommt, seit mindestens 12 Monaten unverändert geblieben sein.
15-Monats-Regel: Zwischen der letzten wirksamen Mieterhöhung und dem Wirksamwerden der neuen Erhöhung müssen volle 15 Monate liegen.
Die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf sich die Kaltmiete um maximal 20 % erhöhen. In vielen Großstädten und Ballungsräumen ("angespannte Wohnungsmärkte") ist diese Grenze per Landesverordnung sogar auf 15 % abgesenkt.
Achtung Sonderfälle: Bei Indexmieten, Staffelmieten oder nach Modernisierungen gelten diese Grenzen des § 558 BGB nicht oder nur eingeschränkt.

Erfolgs-Tipp: Das Grobraster als erster Schritt. Zeigt unser Check ein „auffälliges“ Ergebnis (z. B. weil die 15-%-Kappungsgrenze überschritten wurde), haben Sie sofort einen starken Hebel für einen Teil-Widerspruch. Ist das rechnerische Ergebnis „unauffällig“, bedeutet das aber nicht, dass Sie sofort zustimmen müssen. Prüfen Sie im zweiten Schritt immer inhaltlich, ob Ihre Wohnung im Mietspiegel überhaupt korrekt eingestuft wurde!

Wichtiger Hinweis: Dieses Tool stellt keine Rechtsberatung dar, sondern eine mathematische Plausibilitätsprüfung. Ein "grünes" Ergebnis bestätigt lediglich, dass Sperrfristen und Kappungsgrenzen eingehalten wurden. Ob die formellen Anforderungen (Begründung nach § 558a BGB) erfüllt sind oder die verlangte Miete tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, muss im Einzelfall – idealerweise durch einen Mieterverein – geprüft werden.

Hinweis zur Datenspeicherung: Ihre Mietdaten sind bei uns sicher. Sämtliche Berechnungen erfolgen lokal im Speicher (localStorage) Ihres Browsers. Es findet keine Datenübertragung an unsere Server statt.

    Technischer Hinweis: Um das PDF mit dem Prüfergebnis später herunterzuladen, nutzen Sie bitte Browser wie Chrome, Firefox oder Safari. In bestimmten In-App-Browsern (z. B. Google-Such-App) kann der Export blockiert sein.
  

Redaktionell geprüft am: 01.05.2026

1. Angaben zur Mieterhöhung Bisherige Kaltmiete (€/Monat) Neue Kaltmiete laut Schreiben (€/Monat) Datum der letzten Mieterhöhung (falls unbekannt: schätzen)

Markt-/Sonderform

Angespannter Wohnungsmarkt? Modernisierung als Begründung? Index- oder Staffelmiete?

Optional: Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel (€/Monat)

Grobe Regeln bei Bestandsmieten nach § 558 BGB: Der Vermieter kann die Zustimmung zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit 15 Monaten unverändert ist; das Verlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Zusätzlich gilt bei Erhöhungen nach § 558 Abs. 1 die Kappungsgrenze in drei Jahren (20 % bzw. 15 % in bestimmten Gebieten). Für die Wirksamkeit ist außerdem relevant, dass das Mieterhöhungsverlangen in Textform erfolgt und begründet wird (§ 558a BGB; z.B. Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen).

So ordnest du das Ergebnis ein

Im Rahmen: Erhöhung liegt innerhalb der Kappungsgrenze und Fristen – formale Prüfung trotzdem nötig (Textform/Begründung).
Grenzwertig: knapp an der Grenze oder Frist unklar – Angaben sorgfältig prüfen (Begründung, Mietspiegel, Zeitraum).
Auffällig: über Kappungsgrenze, falscher Zeitraum oder Sonderfall ohne passende Begründung.

Beispielrechnung

Alt: 650 €, Neu: 728 € → Steigerung = (728−650)/650 = 12,0 %.
Gebiet angespannt (15 %), letzte Erhöhung vor 18 Monaten: rechnerisch tendenziell im Rahmen – dennoch muss das Verlangen in Textform erfolgen und begründet sein (§ 558a BGB).

Checkliste: Das sollte im Erhöhungsschreiben stehen

Textform & Begründung: Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erklärt und begründet werden (§ 558a Abs. 1 BGB).
Zulässige Begründungsmittel: z.B. Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder Benennung von drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 BGB).
Fristen: § 558: frühestens ein Jahr seit letzter Erhöhung; Wirksamwerden erst nach 15 Monaten unveränderter Miete (§ 558 Abs. 1 BGB).
Kappungsgrenze: innerhalb von 3 Jahren max. 20 % bzw. 15 % in bestimmten Gebieten (§ 558 Abs. 3 BGB).
Mietspiegel: Merkmale (Baujahr, Lage, Ausstattung) korrekt zugeordnet?
Sonderfälle: Modernisierung/Index/Staffel folgen eigenen Regeln (im Tool nur Markierung, keine Detailprüfung).

Bei Unsicherheit: Mieterverein oder Rechtsberatung hinzuziehen.

Wichtig: Der Schnell-Check ist vereinfacht. Maßgeblich sind u.a. Kappungsgrenze und Sperrfristen nach § 558 BGB sowie Form/Begründung nach § 558a BGB; bei Sonderfällen gelten andere Vorschriften.

Häufige Fragen (FAQ) zur Mieterhöhung

Zählen Nebenkostenerhöhungen auch zur Kappungsgrenze?

Nein. Die Kappungsgrenze (15 % oder 20 %) sowie die Sperrfristen beziehen sich ausschließlich auf die Nettokaltmiete. Höhere monatliche Vorauszahlungen für Betriebskosten (z. B. nach einer Abrechnung) bleiben bei diesen Berechnungen völlig außen vor und lösen keine Sperrfrist aus.

Mein Vermieter hat das Haus saniert. Gilt die Kappungsgrenze?

Nein. Wenn der Vermieter die Miete nach einer energetischen Modernisierung oder Wohnwertverbesserung erhöht (§ 559 BGB), gilt die reguläre Kappungsgrenze für Vergleichsmieten nicht. Bei Modernisierungen dürfen jährlich bis zu 8 % der umlegbaren Kosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden (wobei hier eine absolute Kappung von 2 bzw. 3 Euro pro m² innerhalb von sechs Jahren greift).

Ich habe eine Indexmiete. Was bedeutet das für Erhöhungen?

Bei einer im Mietvertrag wirksam vereinbarten Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex (Inflation) gekoppelt. Hier entfällt der Schutz durch die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete komplett. Der Vermieter darf (nach Ablauf von 12 Monaten) exakt um den Prozentsatz erhöhen, um den auch der Index seit der letzten Anpassung gestiegen ist.

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WICHTIG: Sperrfristen & Kappungsgrenze (§ 558 BGB)

So ordnest du das Ergebnis ein

Beispielrechnung

Checkliste: Das sollte im Erhöhungsschreiben stehen

Häufige Fragen (FAQ) zur Mieterhöhung

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